09 Nov Vendere casa e acquistarne un’altra

Vuoi vendere casa e acquistarne un’altra ma sei dubbioso perchè non sai come gestire al meglio questo impegno.

E’ una situazione frequentissima e ti voglio rassicurare sul fatto che questa è un’operazione immobiliare possibile. Certamente richiede prima di tutto un’ottima pianificazione, tempo e impegno. Il tuo obbiettivo è comunque realizzabile e tra poco ti spiegherò come.

Prima di tutto considera che ci sono tante persone che si trovano nella tua stessa situazione per motivi differenti.

C’è chi ha la necessità di vendere casa per comprarne una più grande perché la famiglia è diventata più numerosa o, al contrario.

C’è chi deve vendere casa per comprarne una più piccola, magari perché in famiglia c’è stata una separazione o perché i figli sono ormai cresciuti e tutto quello spazio non è più necessario o è diventato troppo faticoso da gestire.

La motivazione che spinge te, e tantissimi altri proprietari, a voler vendere casa e acquistare un’altra non ha importanza in questa delicata operazione.

Ho voluto rassicurarti sul fatto che tutto questo è assolutamente realizzabile a patto che ci si organizzi nel migliore dei modi avendo, come base solida, una serie di conoscenze e nozioni indispensabili per non commettere passi falsi che certamente potrebbero arrecarti un grande danno non solo morale ma anche economico!

Non vogliamo certo questo, giusto?

E allora se sei veramente convinto di voler vendere casa per comprarne una nuova scopri il miglior piano d’azione da seguire.

 

DUBBI PRINCIPALI DI CHI, COME TE, VUOLE VENDERE CASA E ACQUISTARNE UN’ALTRA

• Il guadagno della vendita di casa mia non è sufficiente per comprarne una nuova coprendo tutte le spese (notaio, imposte, trasloco, eventuali mobili nuovi)
• Se vendo prima casa mia e poi non trovo la casa che desidero?
• Avrò due trattative da gestire quindi più rischi, più tempo, più stress!
• Sarò in grado di coordinare la vendita della mia casa attuale con l’acquisto della nuova casa? E se mi ritrovo a dover lasciare casa mia prima di poter entrare in quella nuova?

4 CONSIGLI PRIMA DI TUTTO

Segui tutti i passaggi che ti illustrerò attentamente: non tralasciare nessun calcolo dei costi di vendita e acquisto perché potresti avere una sorpresa salata alla fine.

1. Per vendere sii molto realista sul prezzo, cerca di immaginarti di vendere una casa che non è la tua: mettici un pochino di autocritica e se proprio non riesci chiedi la consulenza di un agente immobiliare professionista che valuta immobili tutti i giorni.
2. Prima vendi casa e poi acquisti quella nuova! Sarebbe troppo rischioso acquistare prima di avere venduto a meno che tu non abbia tutta quella liquidità! Ma non è questo il caso che stiamo considerando. Ti spiego come vendere casa e acquistarne un’altra esattamente in questo ordine. Non farti prendere dall’ansia e non fare passi falsi prima di avere la certezza di aver venduto casa tua.
3. Se alla fine delle tue previsioni realistiche (mi raccomando) scopri di non avere abbastanza capacità finanziaria non scoraggiarti, non abbandonare il tuo sogno piuttosto cerca di lavorare sulle tue richieste: sono tutte necessarie e indispensabili?

PASSI PER VENDERE CASA E ACQUISTARNE UN’ALTRA CONTESTUALMENTE

 

La primissima cosa che devi fare è pianificare tutti i passi da eseguire.

Non puoi assolutamente improvvisare, devi avere un piano d’azione ben preciso che ti permetterà di non commettere errori, di evitare imprevisti e quindi di non stressarti.

Devi capire quanta liquidità avrai dopo la vendita (tolti i costi) e quanto avrai eventualmente bisogno di chiedere in prestito alla banca (mutuo) in base al prezzo di mercato di case simili a quella che tu vorresti acquistare.

 

#1 – CALCOLA L’UTILE DELLA VENDITA = RICAVI – COSTI VENDITA

STIMA IL PREZZO DI VENDITA della tua attuale abitazione (ricavi)

Mi raccomando quando stimi il prezzo di vendita di casa devi essere realista, metti da parte i sentimenti e fai finta che quella casa non sia la tua. Devi essere prudente è il primo passo importante perché se sbagli questo passaggio comprometti la riuscita di tutta l’operazione e ti metti in pericolo economicamente.

Cancella l’idea, se è anche la tua, che la tua casa sia la più bella sul mercato: tutto è relativo, ogni acquirente ha i suoi gusti e le sue personalissime ragioni per preferire una casa piuttosto che un’altra e spesso non è solo questione di prezzo!

Dimentica anche l’esistenza del famoso “amatore”! Casa tua è molto particolare ma poco funzionale? Anche se è molto bella considera che la maggior parte della persone guarda alla praticità delle abitazioni, soprattutto le famiglie con figli.

Se hai apportato miglioramenti alla tua casa … magari porte a vetro scorrevoli di design che hai pagato un occhio della testa … non aspettarti di alzare il prezzo di vendita della tua casa per rientrare di quella spesa. Ci sono interventi troppo personali e soggettivi che magari sono anche controproducenti per la vendita.

 

Quindi parti raccogliendo tutti i dati che ti permettono di verificare quale è il prezzo di vendita giusto per casa tua.

Oggi sei avvantaggiato perché puoi cercare comodamente online questi dati: individua prima la zona specifica in cui si trova casa tua e in questa zona ristretta trova tutte le abitazioni in vendita simili alla tua prima di tutto per tipologia, numero di locali, pertinenze (ad esempio appartamento di tre locali con doppi servizi e box singolo).

Se c’è questo dato annotalo: da quanti mesi sono in vendita? Dai quattro mesi in su considera che se non ancora lì il prezzo non è corretto per quell’immobile: annota il prezzo e proposto e considera di togliere circa il 10%.

Annota con attenzione tutte le dotazioni della case in vendita, ad esempio: aria condizionata, zanzariere, infissi con doppi vetri, … questo ti serve per rendere più specifica la tua ricerca e facilitare il confronto prima che lo facciano gli acquirenti futuri.

Se vuoi una consulenza professionale che ti permetta di capire quanto vale veramente casa tua clicca qui: Stima del prezzo di mercato reale immobili.

CALCOLA I COSTI per vendere che potresti sostenere (costi)

Non è detto che questo sia il tuo caso ma potresti avere una o più spese da sostenere per vendere la tua casa. Queste spese potrebbero riguardare:

• Nel caso in cui tu abbia apportato modifiche alla tua casa che rendano il suo stato di fatto difforme dalla pianta catastale depositata in comune e/o al catasto: l’onorario di un tecnico abilitato che provveda alle modifiche necessarie in pianta intervenendo con le pratiche di legge presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova il tuo immobile e/o presso il catasto. Spese per la presentazione agli uffici competenti delle pratiche necessarie per legge. Potresti anche incorrere in questo caso al pagamento di una sanatoria.
• Se non ce l’hai o è scaduta: spese per la produzione della certificazione energetica che anche in questo caso dovrà essere prodotta da un tecnico abilitato.
• Provvigione dell’agenzia immobiliare nel caso in cui tu decida di vendere casa avvalendoti di un agente immobiliare professionista.
• Eventuali spese di pubblicità se decidi di vendere casa privatamente avvalendoti di strumenti non gratuiti.
• Se sulla tua casa è ancora acceso un mutuo: spese per la chiusura del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca.
• Altre voci eventuali in base ai casi specifici ad esempio trascrizione eredità se il tuo attuale immobile proviene in tutto o in parte da una successione.

#2 – CALCOLA IL COSTO D’ACQUISTO DELLA NUOVA CASA = PREZZO IMMOBILE + COSTI ACQUISTO

STIMA IL PREZZO DI ACQUISTO della tua nuova casa (prezzo immobile)

Verifica il volume di offerta di case come quella che desideri e nella zona specifica che ti interessa.

Sfruttando internet o recandoti presso le agenzie immobiliari della zona specifica in cui vorresti acquistare la tua nuova casa fai una lista accurata di tutte la case che rispecchiano la tua ricerca.

Verifica l’offerta in termini di numero: se sono tante puoi stare tranquillo altrimenti studia una soluzione temporanea che ti faccia stare tranquillo nel caso dovessi lasciare la tua casa prima di avere quella nuova a disposizione (ad esempio per qualche mese potresti valutare un affitto).

Considerato il volume di offerta passa a vedere i prezzi considerando sempre che i prezzi esposti includono un margine di trattabilità e che, come ti dicevo sopra, se sono in vendita da almeno 4 mesi puoi considerare il prezzo – 10%.

CALCOLA TUTTE LE SPESE da sostenere per acquistare la nuova casa (costi acquisto)

Ti fornisco un elenco delle spese (leggi perché alcune potrebbero esserti sfuggite):

• Se hai la necessità di chiedere un mutuo dovrai sostenere le spese per l’istruttoria e la perizia da parte della banca sull’immobile che stai acquistando
• Obbligatoriamente dovrai pagare le spese di registrazione del preliminare di compravendita oltre ai bolli. Fai attenzione: la registrazione è obbligatoria per legge pena il pagamento di una sanzione.
• A momento del rogito dovrai pagare le imposte per l’acquisto della nuova casa ovvero: imposta di registro, ipotecaria, catastale, Iva se acquisti da costruttore o impresa che ha ristrutturato.
• Sempre al momento dell’atto di rogito sosterrai le spese per l’onorario del notaio. Si paga per l’atto di acquisto e per l’atto di mutuo (se c’è)
• Nel caso tu abbia acquistato tramite agenzia immobiliare considera anche la provvigione.
• Altre eventuali spese possono essere quelle per il trasloco, nuovi mobili, ristrutturazione completa o parziale, eventuali migliorie come un condizionatore o delle zanzariere, le spese per l’assicurazione della casa, …

#3 – VERIFICA SE DEVI CHIEDERE UN MUTUO

Anche se nella maggioranza dei casi si cambia casa per prenderne una più grande, ad esempio la famiglia dsi ingrandisce, considera che non è sempre così. Quindi il risultato della differenza tra: utile della vendita e costo per l’acquisto della nuova casa potrebbe anche essere positivo e allora non avresti la necessità di chiedere un mutuo. Questo a meno che tu per altri motivi non voglia mantenere della liquidità.

Se invece i costi complessivi che hai stimato per acquistare la tua nuova casa sono superiori all’utile derivante dalla vendita del tuo attuale immobile di proprietà allora dovrai richiedere un mutuo alla banca.

La banca dovrà verificare la tua capacità di restituire quanto ti presterebbe (con interessi ovviamente). Per fare questo ti richiederà una serie di documenti anagrafici, reddituali (ad esempio le ultime buste paga o i cedolini pensione, cud o 730, …) e sull’immobile che andresti ad acquistare.

Questi ultimi ovviamente non saranno in tuo possesso se stai facendo una pre-istruttoria mentre saranno necessari poi al momento della perizia (esempio: proposta d’acquisto, atto di provenienza immobile, planimetria, …).

Fai attenzione a questo punto! Se la banca ti rilascia una pre-delibera NON accendere dei finanziamenti per l’acquisto, ad esempio, di una macchina nuova. Questo, infatti, dal punto di vista della banca potrebbe andare a peggiorare la tua capacità di onorare l’impegno economico che prendi accendendo un mutuo. La banca potrebbe non concederti più la somma pre-deliberata e sarebbe un bel problema per te.

#4 – MUTUO OK? CALCOLA BENE I TEMPI DI CONSEGNA IMMOBILE

Ottimo la tua istruttoria dimostra che puoi sostenere i costi che hai stimato per acquistare la tua nuova casa! A questo punto mettiti all’opera e inizia a vendere casa e tieni sempre monitorate le case in vendita nella zona che hai scelto iniziando a fare qualche visita!

Leggi se vuoi sapere quali sono i passi necessari per vendere casa allora leggi qui: 3 step per vendere casa

Ti ricordo che il mio miglior suggerimento è quello di aspettare a sottoscrivere una proposta di acquisto per la nuova casa fino a quando non hai venduto la tua, se devi chiedere mutuo perché non puoi permetterti di acquistare una nuova casa rischiando di NON vendere il tuo immobile attuale.

Appena metti in vendita casa inizia a visionare gli immobili che potrebbero fare al caso tuo in modo tale da essere pronto a sottoscrivere una proposta d’acquisto non appena arriverà quella giusta per casa tua!

 

E’ vero potrebbe succedere che proprio la casa che desideravi venga venduta prima che tu venda la tua ma questo rischio credimi è minimo se il prezzo di vendita del tuo immobile che hai stabilito stimandolo realisticamente è effettivamente A MERCATO!

E’ da qui che parte tutto il successo di questa operazione immobiliare: se sbagli quello perché pretendi di ricavare un prezzo che non è quello vero allora avrai vanificato ogni sforzo e avrai solo una grande delusione per te e per la tua famiglia.

Essendo la stima del prezzo di vendita della tua casa il punto focale ti consiglio vivamente di farti aiutare da un professionista immobiliare che ogni giorno lavori sulla tua zona.

Ti parlo di agenti immobiliari e non periti di banca o geometri o architetti perché il vero valore di mercato è un valore commerciale basato su un mercato che si evolve tutti i giorni veramente.

Ovviamente quando arriverà una proposta di acquisto per casa tua cerca di inserire una tempistica di consegna che sia il più larga possibile come lasso temporale e altrettanto stretta per la proposta d’acquisto che tu andrai a presentare sulla tua nuova casa!

Nel caso in cui non fosse possibile trovare una soluzione ideale allora dovrai pensare ad un’alternativa. Fai attenzione: ti consiglio di valutare questa alternativa non al momento della firma delle proposte d’acquisto e vendita ma all’inizio di tutta l’operazione immobiliare.

Insomma se dovessi trovarti nella situazione di dover lasciare casa ad esempio un mese prima di avere quella nuova a disposizione valuta un affitto o valuta di stare ospite da parenti: studiati prima una opportunità per risolvere il gap temporale tra le consegne delle due case.

Non spaventarti non devi necessariamente trovarti in questa situazione, io e miei collaboratori professionisti gestiamo questo tipo di compravendita “a catena” e ti assicuro che sono frequentissimi i casi. Se vuoi dei consigli e una consulenza specifica contattaci QUI.

#5 – LA BANCA TI COMUNICA CHE NON PUO’ EROGARTI LA CIFRA CHE TI SERVIREBBE PER ACQUISTARE LA TUA NUOVA CASA

E’ una situazione spiacevole e deludente lo so, ma capita. In questo caso non scoraggiarti e considera di apportare qualche modifica alle tue esigenze.

Non fare l’errore di farti comunque ingolosire dalla tua casa dei sogni che però è troppo costosa e non pensare si sovrastimare il prezzo di vendita della tua: sarebbe un errore fatale perché non riusciresti a venderla e ti troveresti nei guai.

I miei 2 CONSIGLI in questo caso sono:

1) Se hai chiesto una pre-istruttoria ad una sola banca allora prova a rivolgerti ad un broker.

Si tratta di uno specialista del credito che lavora con più banche e che evitando lunghe tempistiche potrà individuare in base alla tua situazione economica personale l’istituto di credito adatta a te.

2) Prova a rivedere tutte le caratteristiche che ti eri imposto dovesse avere la tua casa ideale.

E’ possibile smorzarne qualcuno? Magari hai scelto di abitare in una via specifica o addirittura ad un civico specifico?

Prova a dare un occhiata anche a vie limitrofe o a zone confinanti che magari hanno prezzi più bassi. A Milano, ma non solo, succede ad esempio che i prezzi cambino significativamente anche da uno stabile all’altro e parliamo sempre di case signorili.

Sono certo che troverai la soluzione che ti soddisferà andando anche a limare qualche tua richiesta personale che incide troppo sul prezzo.

Quando si decide di comprare casa ce la si immagina in un certo modo e si pretende di trovare quella perfetta con il prezzo perfetto per noi: ti deluderò ma non è quasi mai così per varie ragioni che fanno capo tutte ai famosi gusti personali.

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Spero di esserti stato utile! Ho seguito molti proprietari di casa nella vendita e acquisto contestuali quindi prima scoraggiarti contattami e studieremo il miglior piano d’azione per vendere casa e acquistarne un’altra senza rischi.

A presto.

POSSONNO ESSERTI UTILI:

–> Perchè non sei ancora riuscito a vendere casa?

–> Quale agenzia immobiliare fa per te?

–> Casa dei sogni: come trovarla senza stress!