16 Apr Il deposito notarile per tutelare chi acquista casa
La legge di Stabilità del 27 dicembre 2013, ha introdotto una grande novità nella disciplina delle transazioni immobiliari con l’introduzione del deposito notarile del prezzo di vendita in cui il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare le relative somme su un apposito conto corrente dedicato.
La norma stabilisce, in sostanza, che il prezzo della compravendita non venga più pagato direttamente dall’acquirente al venditore ma venga consegnato al notaio, il quale è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari e a svincolarlo al venditore solo dopo l’esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.
In un momento di grave crisi economica, come quello che stiamo vivendo, è assai probabile che tra la firma dell’atto di compravendita e l’esecuzione della trascrizione possano intervenire iscrizioni a carico dell’immobile in vendita dovute a sopraggiunte situazioni debitorie del venditore non emerse prima, come può essere un’ipoteca giudiziale o un pignoramento o ancora un’ipoteca esattoriale. Una situazione in cui si potrebbe venire a trovare qualsiasi venditore a causa di vertenze legate a crisi coniugali o a dispute condominiali, di crediti al consumo non onorati o di imposte o multe non pagate.
È evidente che l’introduzione del deposito tende a salvaguardare il soggetto più debole che potrebbe ritrovarsi a fare un incauto acquisto immobiliare. Allo stesso tempo la norma introdotta guarda ad aumentare la trasparenza, anche ai fini tributari e della lotta al riciclaggio.
Due aspetti questi che devono essere visti anche come una garanzia per investitori stranieri da sempre spaventati dalla lentezza della risoluzione delle cause in giudizio nel nostro Paese.
L’istituto del deposito del prezzo non è nuovo nella prassi legislativa e contrattuale di altri Paesi dell’unione Europea. In Francia è un meccanismo collaudato: da più di cento anni, il prezzo degli immobili viene depositato presso il notaio che lo versa alla Caisse des Dépôts, cassa pubblica, e lo svincola dopo aver trascritto, aver verificato che non esistono trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, aver estinto i debiti relativi all’immobile e aver verificato la risoluzione di controversie eventualmente gravanti sull’immobile stesso.
Le somme depositate sono sottratte alle azioni dei creditori del notaio depositario e sono escluse dalla successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della famiglia di quest’ultimo, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Le somme stesse non potranno essere utilizzate dal notaio per scopi diversi da quelli del deposito.
In alternativa al deposito notarile, le parti potranno, nella prassi, ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare che, garantendo l’acquirente dai pregiudizi intervenuti dopo la sua trascrizione, permetterà il versamento di porzioni anche consistenti del prezzo prima della stipula del definitivo.
E’ previsto che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, siano incassati dallo Stato ed utilizzati per rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
Notaio Rosaria Bono